饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分(fēn)房地(dì)产经纪机构存(cún)在(zài)利用房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优势收取(qǔ)过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城(chéng)规院住房政策(cè)研究(jiū)中心首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额(é)不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及(jí)其主体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义(yì)更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年(nián)国家计(jì)委(wěi)建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在(zài)规(guī)定(dìng)的(de)收费标准基础(chǔ)上(shàng)适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京(jīng)二(èr)手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服(fú)务(wù)过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门(mén)在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服(fú)务项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确(què)服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依(yī)法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码)法(fǎ)律法(fǎ)规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用(yòng)信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的(de)原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价(jià)，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就(jiù)不(bù)同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于(yú)行业健康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半的(de)中(zhōng)介费，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(de)情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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