导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布(bù)了(le)中国(guó)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的住宅市(shì)场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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