近(jìn)两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格(gé)变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开募为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正(mù)集基础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报(bào)，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的(de)现金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报(bào)，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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