万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的(de)方(fāng)式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付了(le)部分价(jià)款的(de)商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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