OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌(diē)走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入(rù)基础设施流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人(rén)也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租(zū)金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点就相关事项进行(xíng)了(le)解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合(hé)同谈(tán)判(pàn)中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的(de)时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了(le)三个(gè)月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们(men)一(yī)些空间，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及(jí)时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)在(zài)给租户的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一(yī)千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了(le)一家，后续(xù)我们在资(zī)源共享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们(men)可能(néng)面(miàn)临(lín)了一些(xiē)突发(fā)情况需(xū)要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当(dāng)前突(tū)发事件(jiàn)的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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