导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同(tón盱眙的邮编号码是多少啊g)区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万(wàn)处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期。

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