万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务(wù)人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布(bù)《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎ胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗ng)签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗记录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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