文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需(xū)要严格(gé)的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料(liào推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的销售模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一大特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机(jī)制或(huò)交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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