饱受争议的二(èr)手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费、严(yán)格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例(lì)超过(guò)80％，大量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡(dù)到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居(jū)民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易(yì)行为(wèi)及(jí)其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经(jīng)交易(yì)各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务(wù)项目、服务内容(róng)和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管(guǎn)等部(bù)门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规(guī)的行世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普(pǔ)遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过(guò)程(chéng)中，原本应该(gāi)由上(shàng)下(xià)家各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的(de)二(èr)手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可(kě)能会利(lì)用(yòng)其(qí)支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再(zài)次(cì)转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高了(le)房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的(de)透(tòu)明度(dù)，也有(yǒu)利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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