近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集(jí)材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底层资产的(de)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部(bù)收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称(chēng)。

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