OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区(qū)国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续(xù)扰动公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大(dà)园项目出(chū)租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位(wèi)业(yè)内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格(gé)涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等(děng)多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格(gé)是(shì)不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区(qū)类(lèi)资产就回(huí)调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突(tū)然确实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极(jí朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思)应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人(rén)介绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽(suī)然(rán)收了三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的空置率为何(hé)未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关(guān)负(fù)责人解释，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租(zū)和换(huàn)租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场(chǎng)活(huó)跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看到(dào)出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园(yuán)项目在(zài)给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的(de)管理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发(fā)的(de)储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发(fā)情(qíng)况需(xū)要解(jiě)决，但是(shì)这和(hé)我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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