近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金RE推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力ITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力来(lái)分红水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来(lái)自底层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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