导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景气，有关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhō曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗ng)国(guó)曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了(le)中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了(le)很大的不便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗>

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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