近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开分派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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