近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较(jgpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少paiào)短的(de)特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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