OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项(xiàng)目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实(shí)不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格(gé)继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐(fá)，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董(dǒng)事(shì)高如(rú)星对此表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利(lì)解(jiě)决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对(duì)经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目(mù)的(de)信(xìn)心(xīn)，预计(jì)签(qiān)署意向书和(hé)合同(tóng)谈(tán)判(pàn)中的(de)储(chǔ)备租(zū)户正常转化(huà)后(hòu)，项目出租(zū)率将(jiāng)得(dé)到回(huí)升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公(gōng)告引起了(le)市场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业(yè)、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些(xiē)重(zhòng)要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人(rén)有那(nà)么多(duō)储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前(qián)市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租率下(xià)滑情(qíng)况没有得(dé)到及(jí)时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都将(jiāng)成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上(shàng)市(shì)平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来的(de)发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的(de)第一(yī)步，也是至关(guān)重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可(k独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频ě)能(néng)面临了一(yī)些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在(zài)张江科学城(chéng)这(zhè)三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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