文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zh1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克ǎng)期(qī)平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的(de)资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的(de)重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了(le)核(hé)心的(de)住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的(de)福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克jìn)入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环(huán)节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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