3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单当兵多久回家一次 嫁给当兵12年的人好吗方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一定(dìng)的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gě当兵多久回家一次 嫁给当兵12年的人好吗i)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一详细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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