5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗(pèi)置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季度(dù)得(dé)以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开(kāi)发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系(xì)等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的(de)提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏(sū)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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