5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的(de)迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整(zhěng)湖南电大几本，湖南长沙电大是几本个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周湖南电大几本，湖南长沙电大是几本刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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