5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只房地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔的(de)红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处)上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的(de)压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的(de)基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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