“现在(zài)的房地产很难再(zài)出现(xiàn)像过去十年(nián)的系(xì)统性行情(qíng)。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行业分化(huà)的愈(yù)加明显，让机构和投(tóu)资者的(de)关注度从(cóng)板块(kuài)向单个(gè)标的转移。上(shàng)海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业来(lái)看，无论是业绩，还(hái)是估值，房地产都已经双杀到了最底(dǐ)部，而且是反(fǎn)复地杀(shā)到了(le)底部(bù)，再(zài)往下的(de)空(kōng)间已经不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖掘(jué)个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那(nà)么如(rú)何寻找房地产个股的(de)阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产(chǎn)赛道中进行选择，需(xū)要(yào)非(fēi)常(cháng)小心，避(bì)免选了半(bàn)天，标的公司出现爆(bào)雷的(de)情(qíng)况。除此之外(wài)，洪(hóng)灏指(zhǐ)出，需要满足以(yǐ)下(xià)三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低(dī)的(de)、此前(qián)没有(yǒu)踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如(rú)果(guǒ)关注一下今(jīn)年房地产的开发资金来源，可以发(fā)现，其实银行(xíng)的信贷倾向(xiàng)是(shì)不太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的主要资(zī)金来(lái)源来自新盘(pán)的销(xiāo)售。但今年(nián)新房的销售情况相较一般。再关注一下(xià)，哪(nǎ)些(xiē)房企能从银行拿到钱，其实(shí)主要还是那些有国企背景的房企，民营(yíng)房企相(xiāng)对(duì)比(bǐ)较困难(nán)，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无论是(shì)在(zài)销售，还是融资等各个(gè)方面都非常明(míng)显。现在有(yǒu)国资背景的房企(qǐ)在资本市场表现相对较(jiào)好，但没有国资(zī)背景的(de)民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，在(zài)房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而具体到如何(hé)挖掘，我们会(huì)特别重视企(qǐ)业的成本(běn)优势，更(gèng)具体(tǐ)一(yī)点，就是它的(de)净(jìng)借贷水平（净负债率）是不是行(xíng)业(yè)内的(de)最低水平(píng)；利润率是不是行业内(nèi)最(zuì)高的；融资成本(běn)是否(fǒu)是行业(yè)内最低的；建安(ān)成本是否也是(shì)业(yè)内(nèi)最低的；这些都是我们看(kàn)重的一家(jiā)房企的综合成(chéng)本。

　　需要注意的是(shì)，能够(gòu)同时满足上述条件(jiàn)的(de)房企并不多(duō)。即便是(shì)在国央企(qǐ)中，仍有部分房企出现了“三道红(hóng)线(xiàn)”的(de)“踩线”情况(kuàng)，且(qiě)有逐渐恶化(huà)的(de)趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地(dì)产、西(xī)藏城(chéng)投、中交地产(chǎn)、中国武(wǔ)夷等国央(yāng)企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此(cǐ)之外，城(chéng)建(jiàn)发展(zhǎn)、京(jīng)投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股份、城投控股等国(guó)央企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中(zhōng)的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警(jǐng)惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难看出(chū)，即便是(shì)有着较稳(wěn)健特色的国央企房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数。而更(gèng)加值得(dé)注意的(de)是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方国(guó)企开始大(dà)举扩(kuò)张(zhāng)。而(ér)这无疑又进一步考验(yàn)着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助(zhù)于房企储备(bèi)优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能(néng)让房企重蹈此前(qián)的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈(chén)昊扬以(yǐ)其配(pèi)置的一(yī)家房企(qǐ)进行(xíng)举(jǔ)例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年(nián)的(de)净(jìng)借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明(míng)显感觉(jué)到机会来了，其开始在一线(xiàn)城市(shì)进行全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制大举拿(ná)地，净负(fù)债率也由(yóu)此前的33％左(zuǒ)右水准提(tí)高到(dào)45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同(tóng)时，该房(fáng)企新购入地块也实现了(le)快(kuài)速(sù)的开盘利用率(lǜ)，预计今(jīn)年会有更多的(de)楼盘入市。像这(zhè)类企业就符合(hé)“最后的赢(yíng)家”的特点。一(yī)方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半也(yě)主要集中在(zài)强二线和二线城市；另(lìng)一方面(miàn)，它的扩张(zhāng)是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩(kuò)张速度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民(mín)营企业的影(yǐng)子。虽(suī)然说(shuō)，见到(dào)机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象得(dé)那(nà)么好(hǎo)，可能(néng)会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那(nà)么(me)如何来衡量一家(jiā)房(fáng)企(qǐ)的扩张(zhāng)速(sù)度是否激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，主(zhǔ)要还是看(kàn)房(fáng)企的净负债率水平，在我看来，这个比例(lì)如果超(chāo)过60％，就是(shì)扩张得过于(yú)快速了(le)。

　　不(bù)难看出(chū)，这(zhè)一标(biāo)准要比“三道红(hóng)线”对房企的(de)净负债率(lǜ)要求不得(dé)高于100％要更加(jiā)严格。陈(chén)昊(hào)扬解释(shì)，当前房地产行业的复苏速度并没有那(nà)么快，所以(yǐ)要(yào)规(guī)避公司净负债率提(tí)高(gāo)到一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发(fā)股份(fèn)、越秀地(dì)产(chǎn)、绿城(chéng)中国、保利(lì)发展等房企(qǐ)2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交(jiāo)地产(chǎn)净负债率(lǜ)持(chí)续居高不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地(dì)策略的同时，也较好地控制了(le)公司的(de)扩张速度(dù)与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个(gè)别(bié)民营房(fáng)企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是(shì)以同一(yī)筛(shāi)选标准来(lái)看国(guó)央全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制(yāng)企与民(mín)营房企，但在各维(wéi)度的实际表现(xiàn)上，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如国(guó)央企(qǐ)的融资成本更(gèng)低，融资渠道也更(gèng)顺(shùn)畅，能够做到(dào)想融(róng)就融，这样，国央企(qǐ)自(zì)然而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比民(mín)营房企，机构更加看好国央企，但这(zhè)也并不意(yì)味着，民营企业中就(jiù)没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有(yǒu)少数民营房企同样受到机构的青(qīng)睐。比(bǐ)如(rú)，根据(jù)2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集团的(de)十大流通股东(dōng)中新进(jìn)了“中国工商银行股份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报(bào)灵活(huó)配置(zhì)混合(hé)型(xíng)证券投资(zī)基金”“全国社(shè)保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管理有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据(jù)一季(jì)报，该资产(chǎn)公司的几只产品(pǐn)合计持有滨(bīn)江集团(tuán)9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和(hé)其自身的(de)基本面(miàn)表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来(lái)的近三年时间，房地产市场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)在(zài)走“下(xià)坡路”，但作为杭(háng)州(zhōu)本土房企的(de)滨江(jiāng)集(jí)团仍是表(biǎo)现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销(xiāo)售规模、新增土(tǔ)储(chǔ)、股(gǔ)价表现等(děng)多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季报，今(jīn)年一季度(dù)，滨江集团(tuán)更(gèng)是实现了扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍能(néng)保(bǎo)持自身业绩(jì)的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战(zhàn)略布(bù)局关系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营(yíng)收来(lái)自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的(de)营收比重只占到近六成。近三年持(chí)续(xù)稳居杭州房企销(xiāo)售排名(míng)第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团(tuán)在杭州的(de)土储补充同样较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居(jū)杭州(zhōu)的本土第(dì)一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的较(jiào)突(tū)出表现，也让(ràng)滨江集团的房企排名迅速提升。到(dào)2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的(de)房企排名已冲(chōng)进(jìn)前(qián)十，根(gēn)据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿(yì)元(yuán)，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更是迎来(lái)多(duō)家机构(gòu)的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示(shì)，公司于5月10日接受了(le)信(xìn)达证券、金(jīn)鹰(yīng)基金、建信养老(lǎo)、新华养老等(děng)18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局重点移(yí)至存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是(shì)房地产产业(yè)链上(shàng)的中游环节，其上(shàng)游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而(ér)下游应用行业主要包括中(zhōng)介(jiè)服务、家(jiā)用电器全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制(qì)、物业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的采访，房地(dì)产开(kāi)发环节与上游(yóu)材料端息息相关，新盘开(kāi)工(gōng)不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的思路渐(jiàn)渐(jiàn)移(yí)至下(xià)游。“中(zhōng)国房(fáng)地产行业在进入存量房时(shí)代，所(suǒ)以对(duì)地产产业链(liàn)，尤其是(shì)偏(piān)消费(fèi)属性的家装家居领域，我们相(xiāng)对(duì)看好，因为居民保(bǎo)有的住房规模(mó)越(yuè)来越大，随着时间的增加，内装更新(xīn)的需(xū)求也会(huì)越(yuè)来越多。美国过去的数据充分说(shuō)明(míng)了这一点，在新房销售(shòu)见顶之后，家具消费的增长却(què)一直都很好。对于(yú)地产产业链，我们(men)相(xiāng)对看好和内装相关的行业，例如消(xiāo)费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中(zhōng)相关赛(sài)道龙头年(nián)内表现的(de)统(tǒng)计(jì)，目前暂居前两位的都(dōu)是来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分(fēn)别(bié)是富安娜和水星家纺，特别是前(qián)者(zhě)在月线连收七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅(fú)已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活类(lèi)产(chǎn)品的研发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷(kù)奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报(bào)告显示，报告(gào)期内，富安娜(nà)实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归(guī)属于上市公司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的十大流通股股(gǔ)东来看，能够发现该(gāi)股早(zǎo)已成为基金(jīn)重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力(lì)价值、工银(yín)瑞信灵动价(jià)值、宝(bǎo)盈新价值和(hé)私募的明河2016，都在(zài)其中出现，占(zhàn)据了(le)半(bàn)壁江山。需要(yào)强调(diào)的是(shì)，中欧的(de)两(liǎng)只基金都是价值(zhí)派基金经理曹名长在(zài)管的产品，首季其同时重仓的房地产产(chǎn)业链(liàn)股票(piào)还有金地(dì)集团和大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前几(jǐ)年曾经风光(guāng)一时(shí)的家居板块也(yě)因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等(děng)多因(yīn)素(sù)一度沉寂，不(bù)过(guò)好在困(kùn)境反(fǎn)转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光，家居板块中年(nián)内表现(xiàn)最好的是(shì)志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归(guī)母净(jìng)利润，公司(sī)都实现了(le)同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周(zhōu)刊(kān)》发(fā)现广(guǎng)发基金(jīn)经(jīng)理罗洋慧眼独具，一季(jì)报(bào)中他管(guǎn)理的(de)广发策略优选(xuǎn)和广发安宏回报均增(zēng)加了持股，而这两只产品也成为(wèi)志(zhì)邦家居十大流通股(gǔ)股东中仅(jǐn)有的两只公募(mù)。有意思的(de)是(shì)，他(tā)似(shì)乎对于定制家居类标的(de)情有(yǒu)独钟(zhōng)，在另一(yī)家赛(sài)道公司(sī)金牌橱柜中(zhōng)，他(tā)管理的全部三只(zhǐ)产品均登榜(bǎng)十大流通股股东，其也成为他的独(dú)门重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业股也越来(lái)越被机(jī)构所(suǒ)青(qīng)睐，不过这类标的(de)大多在香(xiāng)港上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前(qián)述上海(hǎi)公募基金经(jīng)理举例分析：“物业服务不是一个(gè)高(gāo)毛(máo)利的行业，挣(zhēng)钱(qián)很(hěn)辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣的是市场化(huà)应(yīng)该挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服(fú)务为例(lì)，它在中高端楼盘(pán)占(zhàn)比是比较高(gāo)的，每(měi)年到期的合同里(lǐ)提价(jià)成功率在30％～40％。它能(néng)做到(dào)滚(gǔn)动的大(dà)部分项目到期之后，经过两三轮合同周(zhōu)期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的(de)，后面因为(wèi)保安这些(xiē)固定人(rén)员(yuán)成本的年度(dù)增长，不过(guò)服务没有特别好，客户没有那么满意，能(néng)做到(dào)提(tí)价(jià)难度是非常(cháng)大的。但是该(gāi)公司能在业内做到到(dào)期之后(hòu)提价率比较(jiào)高，这跟它的定位和(hé)比较好的服务(wù)是(shì)有(yǒu)关(guān)系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制