近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设(shè46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自(zì)项目(mù)每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营(yíng)的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗)配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。

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