5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和(h缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱é)私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动产资(zī)缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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