5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机(jī)会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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