文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预(yù)付(fù)资金，一般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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