文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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