万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查(chá)封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前(qián)布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当时有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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