文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台没钱没实力的(de)别(bié)建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在(zài)预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权(quán)合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台应对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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