导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到(d合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线ào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购(gò合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线u)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续(xù)延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。

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