文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这(zhè)是房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前(qián)的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金(jīn)的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了(le)核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高(gāo)增长的(de)火车头柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没(méi)有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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