近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集(jí)材(cái)料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称(chēng)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么