5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dà塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家o)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的(de)时代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十(sh塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家í)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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