万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集(jí)团的高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择(zé)退出(chū)了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执行人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其(qí)深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫为什么福建女人不能娶集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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