OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越盘(pán)继续(xù)延续(xù)此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人(rén)士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随(suí)着二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到(dào)基(jī)本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也(yě)强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明(míng)，市(shì)场信(xìn)心(xīn)得(dé)到了一(yī)定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们(men)一些空间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态度(dù)，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域(yù)的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度(dù)末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释(shì)，张江光大(dà)园一(yī)直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和(hé)换(huàn)租(zū)都属于(yú)正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得(dé)到(dào)及时修复(fù)后，张江这(zhè)边(biān)也(yě)作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单(dān)价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求(qiú)和(hé)预算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的(de)管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，张(zhāng)江集(jí)团和张江(jiāng)高科(kē)目(mù)前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区(qū)产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平(píng)台(tái)目(mù)标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重(zhòng)要的(de)一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临(lín)了一(yī)些突(tū)发(fā)情(qíng)况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化(huà)解(jiě)当前突(tū)发事(shì)件的所(suǒ)有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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