万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的(de)，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平(p无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思íng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外(wài)界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如(rú)何能独善(shàn)其身(shēn)？

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