近(jìn)两年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配(p社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀èi)和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REIT社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀s呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金份额(é)交易(yì)价格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由(yó社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀u)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基(jī)金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了(le)解底层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的(de)短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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