5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处(chù)首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十(shí)大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用(yòng)问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿(ná)地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存(cún)在(zài)发(fā)展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发(fā)资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的(de)过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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