导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(lig跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗àng)过(guò)剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大(dà)的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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