饱(bǎo)受争议的(de)二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元(le)关于规范房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用客(kè)户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门(mén)从加(jiā)强从业(yè)主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内(nèi)容(róng)、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称(chēng)，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房(fáng)对居民来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额(é)外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行业(yè)关注最(zuì)多(duō)的(de)一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门(mén)主要(yào)监管的(de)重点(diǎn)，将(jiāng)是对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额(é)不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地(dì)产中介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的(de)规定(dìng)：“少数特(tè)别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定的(de)收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)机(jī)构在实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需(xū)在服务过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当(dāng)在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应(yīng)当分别明(míng)确(què)服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易(yì)当(dāng)事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内，加上(shàng)经(jīng)纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元)来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的(de)专业性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一(yī)半的(de)中介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购房者处于(yú)弱势地(dì)位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了(le)房价。两部(bù)门提出(chū)严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳(一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元wěn)定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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