文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义(yì)。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点(di2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案ǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二(èr)2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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