近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有人(rén)实(shí)际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平也共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差(chà)异(yì)很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价(jià)值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评(píng)估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表(biǎ共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放o)的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实力(lì)等多(duō)重因素来选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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