近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金(jīn)额(é)占可(kě)供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关(guān)人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额(é)误认(rèn)为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负责人也(yě)称。

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