万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于(yú)北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没(méi)想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确实(shí)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的(de)，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查(chá)显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持(ch什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空í)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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