万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的(de)是(shì)对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的(de)购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公司(sī)成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这(zhè)个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的(de)经营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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