文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高trong>4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确(què)实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个(gè)独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展(中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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