文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要(yào)求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复俄罗斯乌克兰什么时候结束战争合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购房者定金(jīn)的(de)保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　俄罗斯乌克兰什么时候结束战争ong>2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同(tóng)以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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