OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回(huí)升(shēng)，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本(běn)身(shēn)园区类(lèi)资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度(dù)二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在(zài)随后召(zhào)开的业(yè)绩(jì)说明(míng)会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事(shì)项进(jìn)行了(le)解释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一定提(tí)振，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并(bìng)同步启(吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法qǐ)动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技(jì)术(shù)等产业客户(hù)，租赁意(yì)向(xiàng)面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异(yì)化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也(yě)会(huì)有诉求，也(yě)会根据(jù)自(zì)身(shēn)需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们(men)在资(zī)源(yuán)共(gòng)享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加(jiā)充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些其他(tā)在开发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成为张江R吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法EIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这(zhè)个资(zī)本(běn)平台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设(shè)发展过程中所经历的(de)相比，只能算是(shì)一个(gè)非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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