导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是(shì)每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高(gāo)，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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