万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些(xiē)真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项(林心如生肖，林心如生肖属什么xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续(xù)的(de)，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其(qí)他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　林心如生肖，林心如生肖属什么>

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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